Когда покупатель готов к сделке

Наконец, покупатель определился с недвижимостью и готов её приобрести, а продавец согласен на предложенные условия. При достижении согласия по цене квартиры важно зафиксировать договоренности в виде соглашения или предварительного договора купли-продажи. При подписании таких документов покупатель передает продавцу некоторую сумму денег, которая может являться авансом или задатком. Хотя часто эти термины путают, между авансом и задатком есть значительные различия.

Различия между авансом и задатком

Подробно рассмотрим, в чем заключается разница между авансом и задатком, и какой из вариантов предпочтительнее.

Особенности задатка

Задаток — это сумма, которую покупатель передает продавцу как предоплату за квартиру, что служит гарантией выполнения сделки и соблюдения предварительных условий. Если купля-продажа состоится в установленные сроки, эта сумма будет засчитана в оплату.

Определение задатка содержится в статьях 380-381 Гражданского Кодекса РФ. Согласно этим статьям, если покупатель уклоняется от заключения договора, то задаток остается у продавца. В случае же, если сделка не состоится по вине продавца, он обязан вернуть покупателю двойную сумму задатка.

Соглашение о задатке обязательно оформляется в письменном виде. Подписание данного соглашения подразумевает, что собственник снимает квартиру с продажи, уведомляя о принятом задатке. Если продавец нарушит это условие и решит продать квартиру третьей стороне, он должен будет увеличить цену как минимум на сумму задатка.

Что будет в случае отказа?

Если покупатель передумает, его выгода от нового варианта покупки должна перекрывать возможные убытки от переданного задатка.

Чем больше сумма задатка, тем выше ответственность сторон и меньше вероятность отказа от сделки.

Тем не менее, если покупатель отказывается от покупки, продавец уже удерживает деньги, которые не обязан возвращать. В случае срыва сделки по вине продавца, покупателю нужно будет доказать свою правоту и получить двойную сумму задатка через суд.

Особенности аванса

Аванс, как и задаток, — это сумма, передаваемая продавцу, но он не гарантирует завершение сделки. Если сделка не состоится, продавец обязан вернуть аванс полностью. Порядок внесения аванса не регламентирован законом, но, как и задаток, он оформляется предварительным договором купли-продажи.

Как правильно оформить аванс или задаток

Договор о задатке или авансе составляется в письменном виде и должен содержать следующие пункты:

• Полные паспортные данные сторон.
• Информация о квартире (адрес, документ подтверждающий право собственности).
• Согласованная стоимость квартиры.
• Прямое указание на то, что передаваемая сумма является авансом или задатком.
• Сроки и условия наступления сделки (дата заключения основного договора, порядок расчета и т.д.).
• Обязанность продавца по снятию с учета.
• Другие достигнутые соглашения (например, о сохранении мебели).

Проверка документов

При заключении предварительного договора продавец должен удостовериться в подлинности документов:

• Проверить паспортные данные продавца.
• Убедиться в отсутствии обременений на квартиру с помощью выписки из ЕГРН.
• Если квартира в долевой собственности, задаток могут получать все собственники.

Задаток могут получать только собственники или уполномоченные лица по нотариальной доверенности. Аванс иногда получают агентства недвижимости.

Что выбрать: аванс или задаток?

Сделка может не состояться по различным причинам, поэтому сторонние претензии могут возникнуть. Задаток будет надежной гарантией, а в случае его возврата за срыв сделки, можно компенсировать убытки. Если же нельзя взять на себя всю ответственность, разумным выбором может стать аванс, которому недостает обеспечительной функции.

Аванс может подойти, когда сделка зависит от одобрения ипотеки, и в случае отказа банка сделка не состоится.

Задаток более актуален для покупателя, стремящегося сохранить конкретную квартиру, поскольку обеспечивает компенсацию в случае возникновения форс-мажорных обстоятельств.

Продавцы также выигрывают от задатка, поскольку они уверены, что продадут квартиру в согласованные сроки. Потеря времени или упущенные выгоды будут компенсированы. Оба эти инструмента могут быть предпочтительны в определенных ситуациях, и в каждом случае важно задать чёткие условия в соглашении перед передачей денежных средств.

Перед подписанием документов рекомендуем проверить правомочность сделки, чтобы избежать конфликтов в будущем.