Темой каждой сделки с недвижимостью могут быть не только дома и квартиры. К праву собственности также относятся участки земли. Размер и форма земельного надела имеют четко определенную величину, а в документах на землю указано ее целевое назначение, с внесением всех данных в кадастровый реестр.

Собственники земельных участков могут менять характеристики своих владений, расширять, сокращать, ликвидировать или создавать заново. Все действия регулируются Земельным кодексом Российской Федерации, который обеспечивает законность перераспределения земельных участков и поддерживает права собственников во время изменения границ наделов.

Что такое перераспределение земельных участков

Процедура перераспределения предполагает объединение нескольких участков, а затем их разделение по новым границам. В этом процессе могут участвовать как физические, так и юридические лица, владельцы земли.

Земельный кодекс значительно упростил данную процедуру: владельцы, желающие изменить границы смежных участков, подписывают соглашение, которое регистрируется в местных органах власти, после чего новые участки необходимо поставить на кадастровый учет.

ЗК РФ предлагает три варианта соглашений для перераспределения земельных участков между двумя владельцами:

Варианты соглашений

• Первый вариант: Когда в соглашении участвуют физические или юридические лица, достаточно согласовать новые границы, провести межевание, оформить сделку и зарегистрировать документы.
• Второй вариант: Пересмотр границ муниципальной территории означает передачу участка земли от одного института другому.
• Третий вариант: Если необходимо согласовать границы участков, один из которых является общественным, а другой — частным, то закон требует выполнения дополнительных условий.

Важно! В процессе перераспределения смежных земельных участков исходные наделы аннулируются, и новые участки получают новые кадастровые номера.

Зачем перераспределять земельные наделы

Причины, по которым землевладелец решает изменить границы своей собственности, могут быть разнообразными, но все они должны иметь законные основания.

Исключение ломаных границ

Неравномерные линии забора могут помешать соблюдению строительных норм, а неправильная форма участка не позволяет разбить сад или огород. По иному соглашению владельцы соседних участков могут выравнивать границы и проводить межевание с сохранением прежней площади.

Изменение площади участка

Если часть земли соседа вторгается на территорию участка, возможным решением станет прирезка этого клочка к владениям одного соседа с выплатой финансовой компенсации другому, при условии, что они согласуют это.

Все этапы кадастровых работ по перераспределению границ земельного участка с изменением площади осуществляются на основе взаимного соглашения владельцев.

Перераспределение выделенных участков внутри кооперативов

После распределения участков среди членов кооператива или садоводческого товарищества может выясниться, что некоторым владельцам неудобно добираться до их наделов или они вынуждены проходить через участок соседа.

В этом случае разрабатывается новая схема распределения земли с учетом пожеланий членов товарищества и утверждается на общем собрании.

Выполнение федеральных программ

Если на территории региона в рамках федеральной программы планируется строительство новой дороги, железнодорожной линии, трубы или иных объектов общественного назначения, владельцам недвижимости необходимо будет изменить границы своих земельных участков.

Помимо основных причин, могут возникать и частные случаи, когда перераспределение земельного участка помогает разрешить возникшую проблему:

• объединение соседних участков в один надел;
• изменение границ по решению суда при конфликте двух собственников;
• прокладка коммуникаций через участки соседей;
• разделение участка на несколько наделов при продаже доли;
• соблюдение требований к строительству загородного дома.

Важно! Захват бесхозной земли, прилегающей к участку, может быть оформлен через процедуру перераспределения. По распоряжению местной администрации новый собственник оплачивает прирезку участка, что будет дешевле, чем приобретение земли по рыночной стоимости.

Требования к процессу перераспределения частных земельных участков

Чаще всего соседи по участкам пытаются договориться о изменении границ своих владений. Если это устраивает обе стороны, процесс проходит гладко. Если же интересует только одного владельца, а остальные не согласны, дело может быть передано в суд.

Земельный кодекс позволяет проводить перераспределение земельных участков только если они соответствуют определённым требованиям:

• Участки должны иметь хотя бы одну точку соприкосновения, лучше, если у них есть общая граница.
• Земельные наделы не должны быть обременены ограничениями или арестами.
• Все собственники между субъектами согласны на перераспределение.
• У участков должно быть одинаковое целевое назначение.
• Собственники провели межевание участков, оплатили услуги кадастрового инженера и подали весь набор документов в Росреестр.
• Процесс не должен ущемлять интересы владельцев смежных участков.

Если одно из требований не будет выполнено, государственное учреждение откажет в проведении перераспределения.

Процедура перераспределения муниципальных земельных участков

Если требуется пересмотреть границы муниципальных владений, решение принимает соответствующий орган местной власти.

Если муниципалитет желает изменить границы своих территорий, он также отвечает за выполнение кадастровых работ и оформление всех необходимых документов.

При необходимости перераспределения участков с муниципальной землей, принадлежащей различным ведомствам, между ними заключаются соглашения. Действия будут аналогичны стандартной процедуре перераспределения.

При пересмотре границ государственных участков составляется административное соглашение, в котором указываются права и обязанности сторон по:

• финансовому и организационному обеспечению перераспределения;
• разделению затрат на кадастровые работы;
• оформлению прав собственности на новые земельные участки.

Важно! Процедура перераспределения земельных участков может занять до двух месяцев.

Регистрация перераспределения земельных участков муниципальной и частной собственности производится согласно статьям Земельного кодекса РФ.

В некоторых случаях в процедуре участвуют местные власти, например:

1. При проведении межевания для выделения участков под строительство. Здесь необходимо указать номер официального документа, поддерживающего проект.

2. Изменения в кадастровой схеме согласно Градостроительному кодексу. Перераспределение осуществляется по новому кадастровому плану, утвержденному местными властями.

Если затрагиваются частные участки, права собственников не должны ущемляться.

Данное положение относится к регулированию, установленному статьями Земельного кодекса. Перераспределение земель возможно только в отдельных случаях.

• Участки находятся на территории, подлежащей развитию. Цель изменений – согласование границ частных владений с межеванием.

• В ходе перераспределения границ не должны возникать лишние заборы и неравномерная форма участков. Площадь в новых границах не может быть меньше существующих размеров.

• Кадастровые работы относятся к муниципальным землям, предназначенным под садоводство, огородничество и строительство.

К соглашению между местной административной единицей и владельцем прикладывается новый кадастровый паспорт, соответствующий следующим требованиям:

• Размеры новых участков должны соответствовать градостроительным нормам;
• Границы новых участков не должны пересекаться с границами лесных участков и других муниципальных образований;
• Новые участки должны быть организованы так, чтобы вдоволь строить, разбивать сад или огород.

Если земельные участки, возникающие при перераспределении, оказываются большей площади, владелец может оплатить прирезку по цене, установленной муниципалитетом.

Сохранение прав и обременений при перераспределении

При любом изменении границ участка по Земельному кодексу права на него остаются прежними.

Если участок был выделен на условиях постоянного пользования, он также будет оставаться в этих условиях после перераспределения.

Владелец сохраняет право на наследование и безвозмездное пользование.

Согласно ЗК РФ арендаторы могут перезаключить договор аренды после перераспределения без повторного участия в аукционах.

Важно! Сервитуты и другие обременения остаются на вновь созданных участках.

Особенности перераспределения с 1 января 2021 года

Теперь перераспределение дачных участков запрещено, так как понятие дачного участка заменено на садовый с 2019 года. Изменились правила кадастрового учета.

В 2019 году был введен Федеральный закон № 150-ФЗ, который установил новый порядок комплексных кадастровых работ для согласования границ частных наделов, что создает новые участки с другими координатами и площадью.

Порядок действий при перераспределении

Перераспределение земельных участков можно разделить на этапы, регулируемые Земельным кодексом России и прочими актами.

Встреча с собственниками и составление соглашения

Независимо от типа собственника (физическое или юридическое лицо, муниципалитет) владельцы заключают соглашение, где указываются:

• данные собственников (ФИО или наименование организации);
• информация о земельных наделах (кадастровый номер, площадь, назначение);
• причина для заключения соглашения.

В конце документа указывается дата и все участники сделок, включая сообщников, подписывают его.

Проведение кадастровых работ

Перед подачей заявления требуется приглашение кадастрового инженера для проведения необходимых работ. Для перераспределения земель нужно создать схему новых наделов:

• Выберите кадастровую организацию или инженера.
• Специалист проводит геодезическую съемку и осуществляет межевание в новых границах.
• После оплаты заказчик получает проект перераспределения.

Важно! Для регистрации сделки в госорганы необходимо предоставить оригиналы или нотариально заверенные копии документов.

Документы для подачи заявления

По мере оформления соглашения и схемы перераспределения участники должны собрать пакет документов:

• выписка из ЕГРН, свидетельство о регистрации прав на имущество;
• для юридических лиц — выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП;
• проект межевания или схема расположения, если проект не новый.

В зависимости от ситуации могут понадобиться дополнительные документы, например, план жилого дома на участке.

Составление и подача заявления в муниципальный орган

После подготовки всех документов, в администрацию подается заявление о перераспределении земельных участков, оформленное по местным требованиям.

Фиксированной формы документа не существует, но обязательно указываются:

• данные заявителя, ФИО и адрес, если это физическое лицо;
• название и реквизиты, если от юридического лица;
• кадастровые номера и проект межевания на участки.

В отдельном пункте перечисляются все прилагаемые документы, после чего пакет вместе с заявлением направляется в местные органы самоуправления. Срок рассмотрения составляет 30 дней.

Важно! Если для решения потребуется дополнительная информация, срок может увеличиться до 45 дней. Не полный пакет документов может быть возвращен в течении 10 дней.

Причины отказа в перераспределении земельных участков

Администрация анализирует заявление и выносит решение:

• 1. Утвердить проект межевания и разрешить перераспределение;
• 2. Отказать на законных основаниях.

Если заявителю предоставлен положительный ответ на перераспределение, следующим шагом будет регистрация в Росреестре обновленных данных.

Органы власти могут отказать, предоставив обоснование:

• неполный пакет документов или неверные данные;
• недостаток общей границы между участками;
• отсутствие согласия других собственников;
• в случае увеличения площади нового участка;
• наличие ограничений или обременений на участок.

Также могут возникнуть ситуации с несогласием одного из сособственников, или на территории находится государственное/общественное здание.

При устранении причины отказа, заявитель может снова обратиться в местную администрацию с заявлением.

Важно! Если муниципальная земля не учтена в кадастре, это не может стать основанием для отказа. В таком случае все работы и регистрация проводятся за счет заявителя.

Соглашение на перераспределение земельных участков может заключить только собственник, подтверждающий право на землю соответствующими документами.

Читайте также:

Как получить земельный участок в СНТ

Как получить земельный участок под ИЖС

Как получить земельный участок под строительство